Коммунальные платежи: содержание и капитальный ремонт

Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны нести расходы на содержание не только принадлежащего ему помещения, но и оплачивать расходы на содержание общего имущества в доме: конструкций дома, коридоров/ лестничных клеток, чердаков и подвалов, инженерных сетей, лифтов и мусоропроводов и т.п. - ст. 39 ЖК РФ.

Содержание и ремонт согласно ст. 154 ЖК РФ - это совокупность жилищных услуг: по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме.

Это единственные строки в платежке, цену которой определяют сами жители на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме - ч. 2 и 4 ст. 158 ЖК РФ.

Цена содержания и ремонта, которую вы предложите управляющей организации, должна обеспечивать такое содержание общего имущества, которое будет соответствовать требованиям норм и правил. Однако управляющая организация не может что-либо вам в этом вопросе навязывать. Она может только рекомендовать вам учесть те или иные обстоятельства текущих работ и, соответственно, затрат.

Перечень услуг по содержанию дома и работ по текущему ремонту вы найдете в постановлении Росстроя №170 от 23 сентября 2003 г.

Управляющая организация очень любят, пользуясь неосведомленностью жителей, в проектах договоров управления предлагать сокращенный перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома за максимальную стоимость, которая ежегодно устанавливается местной администрацией. "недостающие" услуги предлагается оплачивать дополнительно.

Не путайте плату за содержание и текущий ремонт ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА собственников, входящую в платежку и платные работы за мелкий ремонт в вашей квартире, которые исполняются по вашему заказу.

Капитальный ремонт

В соответствии со ст. 16 Закона о приватизации от 4 июля 1991 года № 1541+1 бывшие наймодатели (органы местного самоуправления) должны выполнять свои обязательства по капитальному ремонту перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

Однако, в соответствии со статьей 36 Жилищного Кодекса, от органов государственной власти не требуется передача ответственности по эксплуатации и ремонту общего имущества многоквартирного дома собственникам, так как она уже возложена на них в соответствии с указанной статьей. Кроме того, на основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники должны накапливать средства на капитальный ремонт.



Капитальный ремонт делится на:

  • ремонт, охватывающий все здания в целом или отдельные его секции, подчас с заменой конструктивных элементов и инженерных систем и;
  • выборочный ремонт, касающийся отдельных конструктивных элементов здания или оборудования.

В обоих случаях должен быть устранен физический и моральный износ здания и его элементов.

Федеральный перечень работ включает в себя ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения. А также установку приборов обще-домового учета потребления ресурсов и узлов управления, ремонт или замену непригодных лифтов, ремонт крыши и подвалов, утепление и ремонт фасадов.

Основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт, составленный на каждое здание и земельный участок с учетом Постановления Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".

Решать, нужен ли вашему дому капитальный ремонт и какой, должно общее собрание жителей - ст. 44 ЖК РФ.

Собрание, решая вопрос об оплате капремонта, должно учесть предложения управляющей организации о:

  • сроке начала капремонта;
  • порядок финансирования ремонта;
  • необходимом объеме работ;
  • сроках возмещения расходов;
  • стоимость материалов;
  • других условиях проведения капремонта.

Затем, решение общего собрания в виде заявки направляется в местную администрацию для включения в региональную адресную программу капремонтов Фонда содействия реформирования жилищно-коммунальной сферы. Этот Фонд принимает решение о выделении средств на капитальный ремонт. Преимущество при выборе домов для капремонта дается тем домам, в которых есть объединение собственников помещений. Средства для капитального ремонта конкретного дома дополняются деньгами собственников этого дома. Они вносят, как правило, 5% стоимости капремонта. Решение об оплате расходов на капремонт обязательно для всех собственников в доме - закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Правительство Москвы от участия в программе Фонда отказалось. Москвичи начнут участвовать в оплате капремонта не ранее 2014 г.

Капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам.

Основным документом регулирующий права, обязанности и заключаемый заказчиком (ЖСК, ЖК, ТСЖ, местной администрацией) с подрядчиком (проектировщиками, строителями и др. исполнителями конкретных работ).