Управляющая организация

Управляющую организацию (компанию) могут выбрать и за вас, жителей дома.

Это произойдет в том случае, если

  • собственники дома не провели в течение года общее собрание собственников помещений по выбору способа управления;
  • собственники выбрали управляющую организацию, но в течение года не заключили с ней персональные договора/ т.е. не реализовали избранный способ управления.

В этих случаях орган местного самоуправления - управа (в Москве), администрация муниципального образования (в других регионах) - организует открытый конкурс по выбору для вашего дома - ст. 161, ч.4 ЖК РФ.

Также за вас выберут управляющую организацию, если срок действующего договора с выбранной ранее с помощью открытого конкурса организацией истекает, а вы так и не провели общее собрание по выбору способа управления или способ вы выбрали, но не реализовали свой выбор - ст. 161, ч.4.

Как это делается:

Управа/администрация местного муниципального образования, не позднее, чем за месяц, до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом с выбранной по результатам открытого конкурса, созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом - ст. 161, ч. 6 ЖК РФ.

Этот вопрос в компетенцию муниципального собрания р-на или муниципалитета р-на НЕ ВХОДИТ! Все в Москве отдано на откуп УПРАВАМ!

Местная власть может навязать вам управляющую организацию и без всякого конкурса, тем более, открытого. Эта возможность описана в части 8 ст. 161 ЖК РФ.

Что такое открытый конкурс

Правила проведения открытого конкурса на предмет выбора управляющей организации для многоквартирного дома регулируется в постановлении правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 г. "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом."

Что такое договор управления

Это такой договор, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в доме, (а также правлений товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) обязуется:

  • заключит договора о поставке в дом коммунальных услуг;
  • надлежащим образом содержать и ремонтировать общее имущество в доме;
  • осуществлять иную направленную на достижение целей управления деятельность - ст. 162 ч. 2 ЖК РФ.

Задачи, которые ставит договор управления, требует серьезного обдумывания и обсуждения.

Поэтому управляющая организация должна предложить общему собранию не готовый договор управления с требованием к каждому "Подписать немедленно!", а ПРОЕКТ такого договора для обсуждения, внесения поправок и изменений.

Собственники в доме, для которого назначена управляющая организация, в результате проведения открытого конкурса, также имеют право перед подписанием договора управления рассматривать его проект, который управляющая организация до этого согласовывает с управой района (в Москве) или органом МСУ в регионах.

Если какие-то условия договора жителей не устраивают, в течение 30 дней составляется протокол разногласий, который направляется в управляющую организацию - ст. 445 ГК РФ.

К сведению граждан

Наличие у договора протокола разногласий не означает, что его условия не согласованы. Смысл данного документа в том, что в случае его подписания спорные условия договора действуют в редакции протокола разногласий. Подписание протокола сторонами свидетельствует об их согласии с его положением без каких-либо оговорок.

Управляющая компания в течение 30 дней должна либо принять договор в редакции жителей либо отклонить его и обратиться в суд для разрешения конфликта.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единственный сложный объект недвижимости. Многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация.

В договоре должны содержаться СУЩЕСТВЕННЫЕ условия, которые утверждаются общим собранием:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня;

Управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или не включения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома.

Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за вами, собственниками, - на вас лежит вся ответственность за принятое решение.

  • перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;
  • требования к качеству предоставляемых услуг;
  • гарантии обеспечения обязательств по оплате собственникам и ресурсоснабжающим организациям возмещение убытков, неустойки( штрафы, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения договора управления многоквартирным домом;
  • гарантия ежемесячного возобновления указанного обеспечения обязательств - п. 43 ПП РФ № 75 от 6 февраля 2006 г.;
  • порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги;
  • указание цены договора на содержание и ремонт общего имущества;
  • порядок внесения платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги;
  • срок действия договора;
  • передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом, собственникам помещений в многоквартирном доме; порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в том числе воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления;
  • порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Кроме того, договор управления должен содержать ряд других положений, перечень которых содержится в ст. 162 ЖК РФ. Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам помещений и пользователям помещений в многоквартирных домах (раздел III Правил).

Так как проект договора управления разрабатывает заинтересованная сторона - управляющая организация, то на практике в проектах договоров часто имеются положения, которые могут быть жителям невыгодны, нарушать права потребителей граждан.

Поэтому, правовая экспертиза договора - в ваших интересах!

В случае, если договор управления заключен между собственниками и управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, ЖК, то на их отношения распространяется действие Закона "О защите прав потребителей", а также принятые в соответствии с ним Правила предоставления коммунальных услуг (ПП РФ № 307 от 23 мая 2011), который регулирует отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро-, водоснабжению и канализации.

  • На проекте договора, который будет предложен к рассмотрению. общего собрания собственников, должна быть надпись: "проект".
  • На согласованном договоре, предложенном к подписанию сторонам, должен быть номер договора, место его написания и дата его подписания.
  • Каждый собственник должен иметь свой экземпляр договора.

Помните:

К каждому договору прилагается:

  • техническое описание дома, состояние его конструкций и оборудования, инженерных сетей и др.;
  • перечень основных и дополнительных услуг и работ по содержанию и текущему ремонту.

В договор управления должно быть вписано:

  • согласование с жителями частоты сверок поставки коммунальных услуг и услуг по содержанию дома между управляющей организацией и поставщиками и подрядчиками;
  • право контроля жителей за съемом показаний с общедомовых/секционных/подъездных счетчиков тепла, воды, газа, электричества;
  • право иметь собственный субсчет в бухучете управляющей организации с субсчетами по позициям в соответствии со ст. 154 ЖК РФ. Это позволит определять затраты и платежи по конкретному дому, в том числе сколько денег собрано на капитальный ремонт;
  • перечень работ и услуг, которые управляющая организация будет исполнять собственными силами без привлечения подрядчиков. Это позволит избежать завышения стоимости большинства работ, которые перекладываются на субподрядные организации;
  • перечень домов, обслуживаемых одной бригадой дворников, сантехников и др. работников;
  • порядок и сроки перечисления средств на счета поставщиков ресурсов и подрядчиков;
  • ответственность управляющей организации перед собственниками помещений в многоквартирном доме при задержке или полном не перечислении средств на счета поставщиков ресурсов и подрядчиков;
  • ответственность за не передачу технической документации по дому;
  • формы подачи сведений по расходу воды и электричества удобные и выгодные жителям;
  • сроки отчетов управляющей компании, их форма и место размещения перед жителями.

Для домов, в которых нет общедомовых/секционных/подъездных приборов учета:

  • сроки покупки и установки этих приборов учета;
  • общедолевая собственность на эти приборы как собственников-жителей так и города;
  • порядок расчетов за их приобретение (величина аванса и способ его сбора/накопления; способы и срок окончательного расчета, например, рассрочка на 6 месяцев и т.п.)
  • включение в платежку услуг вне состава ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, т.е. платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение (только общего имущества дома), газо- и теплоснабжение. (заключайте прямые договоры с поставщиками теле- и радиосигнала на коллективные антенны, запирающие устройства входных дверей и т.д.);
  • выставление вам условий, по которым один вид услуги предоставляется вам в том случае, если вы согласитесь на оплату другой. (Это прямое нарушение ваших прав как потребителя);
  • авансовую оплату коммунальных услуг. (Указывайте в договоре ПО ФАКТУ тепла, воды и др., например, - "не ранее, чем 25030 числа текущего месяца");
  • абонентскую оплату услуг, которые могут оплачиваться по факту событий - поломки доводчика двери, кодового замка и т.п. устройств;
  • уменьшение частоты работ по уборке и обслуживанию помещений и имущества дома.

Что будет, если вы не заключили договор управления!

Закон не предусматривает ответственности за это.