Ваши права в ЖКХ: управляем домом, платим за квартиру

Главное, что должен знать житель,независимо от того собственник он или наниматель жилья, это то, что все отношения, в которые он вступает с жилищно-коммунальной сферой (и не только с ней) ложны быть построены только на:

  • равенстве участников;
  • неприкосновенности собственности;
  • свободе договора.

Этого требует закон (ст. 1, ч. 1 Гражданского кодекса РФ).

Заключая договор управления с управляющей организацией, граждане действуют своей волей и в своем интересе. Недопустимо произвольное вмешательство кого-либо в частные дела. Товары, деньги и услуги свободно перемещаются на всей территории РФ.

На практике это значит, что никто не может:

  • навязать вам в одностороннем порядке те или иные условия договора, которые вам, жителям дома, невыгодны или в чем-то ущемляют ваши права;
  • отказать кому-либо в обслуживании вашего дома, потому что "они не из нашего города/района."

Житель, жилец, собственник жилого помещения - источник денег для всей системы ЖКХ. И пока он не заплатит, не будет денег во все системе. Именно он - центральная фигура этой сферы и он же ее конечное звено.

Иными словами, наличие денег у потребителя дает ему возможность устанавливать не только формальное равенство, гарантированное законом, но и реально, ставить свои условия в части не только качества, но и стоимости услуг и размера тарифов.

Граждане должны осознать свое преимущественное положение перед поставщиками и исполнителями, которые в силу закона и специфики отрасли ОБЯЗАНЫ предоставлять услуги по водо-, газо-, теплоснабжению и др. по ПЕРВОМУ требованию потребителя.

Выбор способа управления

Жилищный кодекс Российской Федерации обязывает жителей многоквартирного дома выбрать один из трех способов управления своим домом (статьи 161, ч.2)

Это может быть:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Выбирают способ управления на общем собрании членов ТСЖ или кооператива.

Созвать собрание может любой собственник или инициативная группа собственников (ст 161, ч.3 ЖК РФ).

Созыв общего собрания собственников проводится по определенным правилам. Так, например, известить собственников необходимо не позднее 10 дней до даты его проведения. Это можно сделать с помощью:
1) вывешивания объявления о собрании в таких местах, где каждый может их увидеть и прочесть, например, на информационных стендах дома;
2) извещение может быть вручено всем собственникам под роспись;
3) извещение можно направить каждому собственнику в доме заказным письмом.

Если вы проводите собрание впервые, то применяйте только второй и третий способ

Управляющая организация

Итак, жителям вашего многоквартирного дома предстоит выбрать управляющую организацию

Управляющей организацией называется, которая:

  • заключает договора о поставке в ваш дом коммунальных услуг (воды, тепла, газа и пр.);
  • обязуется содержать и ремонтировать общее имущество вашего дома;
  • берется проводить другую, направленную на достижение целей управления вашим домом, деятельность.

Если управляющую компанию наняло ТСЖ, то уже не управляющая компания, а ТСЖ будет исполнителем услуг согласно Правилам предоставления коммунальных услуг.

Права и обязанности сторон, их ответственность определяется договором управления.

Очень частно для жителей заключается в выяснении одного-единственного вопроса: предлагаемая управляющая организация - государственная или частная?

Широко распространенное заблуждение жителей

Государственная организация (ГУП, МУП и т.д.) - это нечто некоммерческое, в прибыли не заинтересованное, действующее исключительно в интересах граждан. А если что, то на нее можно найти управу в вышестоящей организации. А вот частная управляющая организация - это всегда рвачи.

Выбирая для дома управляющую компанию, нужно узнать и проверить многое:

  • состоит ли управляющая организация в реестре города, области, субъекта РФ;
  • выясните организационно-правовую форму управляющей организации, претендентки на ваши карманы;
  • выясните финансовое и правовое положение управляющей организации на момент ее избрания;
  • не находится ли она в стадии банкротства;
  • не является ли организация или индивидуальный предприниматель банкротом;
  • не имеет ли задолженность по налогам, сборам и обязательным платежам за последний отчетный период, превышающую 25% балансовой стоимости активов;
  • не имеет ли кредитную задолженность за последний отчетный период более 70% балансовой стоимости;
  • не проводит ли она процедуру ликвидации;
  • не приостановлены ли ее деятельность;
  • выясните величину ее уставного капитала.

Минимальный уставный капитал ООО равен 10000 руб.

Это означает, что ответственность перед кредиторами (а это можем быть мы, жители) за пропавшие по вине этого ООО деньги такое общество будет нести только в пределах 10000 руб.

Для оценки ОАО/ЗАО также важная величина уставного капитала, который поделен на доли - акции. Важно, в чьей собственности находятся акции этого предприятия, вращаются ли на рынке ценных бумаг.

Если у управляющей организации нет специализированного имущества, то ее услуги могут стоить значительно дороже за счет его аренды, лизинга и т.д.

Имеет ли эта организация какой-либо вид обеспечения своих обязательств:

  • залог депозита в банке;
  • безотзывную банковскую гарантию;
  • страхование ответственности управляющей организации;
  • сколько домов обслуживает управляющая организация

Чем больше (100 - 200 и более) домов обслуживает, тем менее конкретными будут ее услуги и работы во вашему дому